Después de más de una década en la que construir parecía más conveniente que comprar una propiedad usada, el mercado inmobiliario comienza a mostrar señales de reacomodamiento. Con costos de construcción en alza y valores de inmuebles usados que quedaron rezagados, en Rosario y la región se consolida un fenómeno que empieza a cambiar las decisiones de compradores e inversores.
Para Javier Grandinetti, reconocido corredor inmobiliario y presidente de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA), el escenario actual tiene raíces profundas y responde a una distorsión acumulada durante años en el mercado argentino. “Desde el primer cepo, alrededor de 2009, hubo un problema de fijación de precios. El precio del inmueble se disoció del costo de reposición”, explicó.
Según Grandinetti, durante mucho tiempo las propiedades comenzaron a cotizarse casi como si fueran commodities dolarizados, sin relación directa con el costo real de construirlas nuevamente. Eso terminó alterando el comportamiento natural del mercado.
El boom de la construcción y el freno al usado
El fenómeno tuvo una consecuencia directa: miles de potenciales compradores de propiedades usadas decidieron construir desde cero porque resultaba más económico. “Se generó una transferencia de compradores del usado al “cero kilómetro” porque construir salía más barato”, sostuvo.
Ese movimiento ayudó a impulsar durante años el desarrollo de barrios abiertos y cerrados en Rosario y la región, especialmente en zonas como Fisherton, Funes, Roldán, Pueblo Esther, Piñero o el corredor norte del Gran Rosario. “Gran parte del boom de construcción nueva fue gente que originalmente iba a comprar una propiedad usada”, explicó.
Pero mientras avanzaban las obras nuevas, la oferta de inmuebles usados comenzó a acumularse sin encontrar salida. El resultado fue un mercado sobreofertado, con precios estancados durante años mientras el costo de construcción se disparaba. “Hoy es muchísimo más barato comprar usado que construir nuevo”, resumió.
Un mercado que empieza a reacomodarse
Para Grandinetti, el mercado inmobiliario funciona como un sistema de vasos comunicantes donde los desequilibrios finalmente terminan corrigiéndose vía precios. “Cuando el costo de construir queda muy por encima del valor del usado, la demanda vuelve al usado. Y eso termina traccionando nuevamente los precios hacia arriba”, indicó.
Según explicó, ese proceso ya comenzó a observarse en determinados segmentos del mercado rosarino. “Lo que está en precio se vende y empezó a moverse”, aseguró.
Incluso relató que hoy aparecen casos de compradores que habían adquirido terrenos para construir, pero que finalmente deciden venderlos para adquirir una vivienda ya terminada. “Antes mirabas el costo de construcción y convenía hacer una casa nueva. Ahora hacés las cuentas y el usado vuelve a ser atractivo”, explicó.
No todos los productos se comportan igual
Grandinetti remarcó que el mercado inmobiliario no puede analizarse de manera uniforme. Así como ocurre en la bolsa de valores, distintos tipos de productos tienen comportamientos diferentes según la oferta y la demanda de cada segmento. “No todo sube o baja igual. Hay productos donde la sobreoferta es muy grande y otros donde no”, detalló.
Actualmente, los segmentos que muestran mayor movimiento son las viviendas de gama media-alta y alta, tanto para uso personal como para inversión. También mantienen buena dinámica los departamentos pequeños orientados a renta o resguardo de valor.
En cambio, algunos terrenos premium comenzaron a perder dinamismo debido al fuerte incremento de los costos de construcción. “Hay gente que compró terrenos para construir y ahora prefiere venderlos porque el costo de obra se volvió demasiado alto”, explicó.
El factor necesidad y las contraofertas
Otro de los elementos que hoy influye en el mercado es la situación financiera de muchos propietarios. Después de años con operaciones ralentizadas, algunos vendedores necesitan liquidez y aceptan rebajas importantes para cerrar rápidamente una operación.
“Hay propietarios que bajan fuerte el precio porque el costo financiero de sostener una deuda es más alto que esperar una eventual suba del inmueble”, señaló.
Sin embargo, Grandinetti aclaró que las contraofertas agresivas no funcionan en todos los casos. “Al inmueble que está sobrecotizado le podés ofrecer mucho menos y quizás cierra. Pero al que está correctamente valuado, si ofrecés 10 o 15% menos, te dicen que no”, sostuvo.
Un nuevo ciclo inmobiliario
Para el titular de CILA, el mercado argentino atraviesa una nueva etapa de transición, marcada por el encarecimiento de la construcción y el regreso del atractivo relativo de las propiedades usadas.
En ese contexto, anticipa que, si la oferta disponible comienza a reducirse, los precios del usado podrían iniciar una recuperación gradual. “Esto se va a nivelar. Cuando se agote parte del stock de usados, el costo de construir nuevo va a volver a empujar los valores hacia arriba”, concluyó.
