El anuncio del Gobierno nacional para reactivar el crédito hipotecario fue recibido con expectativa por el sector inmobiliario rosarino. La principal novedad, de acuerdo con el análisis realizado por Javier Abiad, titular de José Abiad Negocios Inmobiliarios, es la utilización de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para generar mayor disponibilidad de financiamiento a largo plazo.
El programa contempla licitaciones por un volumen total de $2 billones, con una primera licitación de $200.000 millones, y apunta a financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda. El informe estima unas 18.000 primeras viviendas alcanzadas y alrededor de 75.000 créditos esperados.
Para Abiad, que además de corredor inmobiliario es contador, la medida es particularmente relevante porque el crédito hipotecario constituye una de las herramientas que históricamente le faltaron al mercado argentino. “Siempre que haya anuncio de crédito hipotecario para el sector, siempre es bien recibido porque es sumamente necesario. Es una pata para nuestra actividad que te diría que es esencial”, señaló.
Una cuota más accesible para el mercado rosarino
Uno de los principales puntos del análisis de Abiad es que los ejemplos utilizados a nivel nacional pueden adquirir otra dimensión cuando se trasladan a los valores de las propiedades de Rosario.
Su estudio toma como referencia un departamento usado de dos dormitorios, de aproximadamente 30 años de antigüedad y ubicado en el radio céntrico, con un valor estimado en US$80.000. Sobre ese precio, el esquema permitiría financiar hasta el 75% del inmueble.
En el ejercicio realizado por el especialista, para un crédito a 25 años, la cuota inicial estimada se ubica en $600.098, mientras que el ingreso neto familiar requerido sería de aproximadamente $2,46 millones, considerando una relación cuota-ingreso del 25%. El informe sostiene que una pareja con salarios promedio podría acceder a este nivel de financiamiento.
“Ellos lo analizan dentro de un mercado mucho más alto, donde da una cuota de ochocientos y pico mil pesos. Acá en Rosario da alrededor de seiscientos mil pesos”, explicó Abiad.
El dato es relevante porque, en determinados segmentos, la cuota hipotecaria podría comenzar a competir directamente con el costo mensual de un alquiler.
“Entonces alguien diría: ¿cómo no reemplazar el pago de un alquiler por la cuota de un hipotecario?”, planteó el empresario inmobiliario.
El factor decisivo: que el crédito tenga escala
La expectativa del sector, sin embargo, está condicionada a que el nuevo esquema logre generar un volumen de operaciones considerable.
Abiad recordó que durante el último año y medio o dos años comenzaron a aparecer nuevamente líneas hipotecarias, pero su impacto sobre Rosario fue limitado. En su opinión, las condiciones ofrecidas por los bancos y el aumento de las tasas terminaron restringiendo la demanda.
“Si bien hubo créditos hipotecarios, acá no se vio ese empuje, salvo algunos créditos que salían del Banco Nación y algunas excepciones del Banco Privado. No fue masivo”, explicó.
El nuevo esquema podría modificar ese escenario si logra reducir el costo de fondeo de los bancos y generar condiciones más estables para ofrecer préstamos a 15, 20 o 30 años.
El informe de Abiad identifica justamente como uno de los cambios estructurales más importantes la posibilidad de resolver el histórico descalce entre los plazos de los depósitos bancarios y los créditos hipotecarios. El FGS aportaría fondos a uno y cinco años, permitiendo que las entidades financieras otorguen préstamos mucho más largos.
¿Los créditos pueden hacer subir el precio de las propiedades?
Una de las consecuencias que podría generar una recuperación del crédito es el impacto sobre los precios.
La lógica planteada por Abiad es que una mayor capacidad de compra puede acelerar la absorción del stock de propiedades usadas que actualmente se encuentra disponible. Si la demanda comienza a superar a la oferta, los valores podrían empezar a recuperarse.
“Seguramente porque son cuestiones que tienden a hacer mucho más dinámico el mercado. Tienden a que este tipo de stock de inmuebles usados empiece a bajar”, sostuvo.
Para el especialista, ese proceso podría tener una segunda consecuencia: volver a poner en el radar a los departamentos nuevos y a los desarrollos inmobiliarios.
Durante los últimos años, la diferencia de precio entre las unidades usadas y las nuevas hizo que buena parte de la demanda se concentrara en el segmento usado. Pero si ese stock comienza a reducirse y los precios recuperan terreno, la construcción podría volver a resultar más atractiva.
“Al haber menos oferta, generalmente la demanda empieza a exceder esa oferta, entonces los precios tienden a subir”, explicó Abiad. Y agregó que, en ese escenario, “también empieza a traccionar la construcción de lo nuevo”.
Una oportunidad para desarrolladores y constructores
El informe elaborado por Abiad proyecta precisamente un impacto sobre los proyectos residenciales, especialmente aquellos dirigidos a los segmentos de vivienda media y media-baja. La mayor disponibilidad de financiamiento podría favorecer las ventas desde pozo y mejorar la viabilidad de nuevos proyectos.
Para los inversores, el análisis también plantea un escenario de mayor demanda y una eventual revalorización de los activos inmobiliarios. Sin embargo, el propio documento advierte que el efecto no sería inmediato: las primeras licitaciones pueden comenzar rápidamente, pero el impacto sobre el mercado sería gradual.
Esto supone que el eventual repunte del mercado no dependerá únicamente del anuncio, sino de la capacidad efectiva del sistema financiero para transformar esos fondos en créditos otorgados.
Un mercado con mucho margen para crecer
El punto de partida argentino también explica por qué el sector inmobiliario observa con expectativa la iniciativa.
Según el informe de Abiad, el stock de créditos hipotecarios representa actualmente apenas el 2% del PBI argentino, frente al 27% de Chile y al 50% de Estados Unidos. La comparación muestra el amplio margen potencial de expansión que todavía existe para el crédito hipotecario en el país.
En ese contexto, la medida no sólo podría impactar sobre quienes buscan comprar su primera vivienda. Una recuperación sostenida del crédito tendría efectos sobre toda la cadena inmobiliaria: compraventa de usados, desarrollos, construcción, servicios profesionales y comercios vinculados a las obras.
“Es un cambio estructural importante en el financiamiento de vivienda en Argentina”, concluye el análisis de Abiad, que considera que la recuperación del crédito podría beneficiar a compradores, inmobiliarias, constructores y desarrolladores con una mirada de largo plazo.
Para Rosario, la primera señal a observar será entonces cuánto de ese financiamiento llega efectivamente al mercado local. Si el crédito consigue convertirse en una herramienta masiva y sostenida, el efecto podría ir mucho más allá de facilitar el acceso a una vivienda: podría marcar el comienzo de una nueva etapa para los precios, las operaciones y la construcción en el mercado inmobiliario rosarino.
