El debate por el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser analizado por la Cámara de Diputados, puede tener efectos que excedan la discusión sobre los tiempos de los desalojos. Para el mercado inmobiliario, una de las consecuencias potenciales podría estar en las condiciones que los propietarios establecen para aceptar nuevos inquilinos.
Así lo planteó el corredor inmobiliario rosarino Javier Grandinetti, quien analizó el escenario en diálogo con ON24 y sostuvo que, si una eventual modificación normativa reduce el riesgo percibido por los propietarios, podría abrirse la puerta a una flexibilización de las garantías exigidas para alquilar.
El proyecto impulsado por el Gobierno nacional propone, entre otros cambios, reducir de 10 a 3 días el plazo de intimación previo a iniciar una demanda de desalojo por falta de pago en viviendas y agilizar los procesos judiciales.
“Al bajar el riesgo, sería más posible hablar de garantías”
Para Grandinetti, el impacto más interesante de una eventual reforma en Santa Fe no necesariamente estaría en una supuesta ola de desalojos, sino en la posibilidad de reducir el nivel de riesgo que los propietarios consideran al momento de firmar un contrato.
“Al bajar el riesgo sería más posible charlar el tema de garantías, sobre todo para los seguros de alquileres”, explicó.
El corredor señaló que en otras jurisdicciones existen mecanismos de garantía que tienen mayor aceptación, pero que en Santa Fe su utilización encontró históricamente mayores dificultades porque muchos propietarios no los consideran suficientes frente a un eventual incumplimiento.
Según su análisis, una modificación de las condiciones jurídicas podría permitir que esas herramientas se adapten y tengan una mayor penetración en el mercado santafesino.
La provincia, de hecho, ya cuenta con el programa Llave, que contempla seguros de caución como alternativa a las garantías propietarias y de recibos de sueldo, con el objetivo de facilitar el acceso a contratos de alquiler. El esquema incluye cobertura frente a incumplimientos del pago del alquiler, expensas, servicios y restitución del inmueble, entre otros conceptos.
Un mercado con baja conflictividad
Grandinetti relativizó, sin embargo, la dimensión del problema de los desalojos por falta de pago en el mercado locativo santafesino. “Nosotros todavía tenemos un índice de litigiosidad muy bajo en toda la provincia”, sostuvo, y agregó que el nivel de morosidad también se mantiene bajo, incluso en el actual contexto económico.
El corredor estimó que el nivel de conflictividad del mercado locativo “es muy bajo” y consideró que la situación de Santa Fe no debería equipararse automáticamente con la de otros distritos donde los problemas vinculados con alquileres y desalojos pueden tener otra magnitud.
En ese sentido, su lectura es que una eventual reforma nacional podría tener un efecto indirecto sobre el mercado, más vinculado con la percepción de seguridad jurídica de los propietarios que con la necesidad de resolver una elevada cantidad de conflictos existentes.
El punto donde sí podría haber un impacto
Para Grandinetti, existe otro tipo de situación en la que una legislación que agilice los mecanismos de recuperación de inmuebles podría tener un efecto más significativo: los casos en los que el desalojo no se origina en un incumplimiento contractual, sino en maniobras fraudulentas o delitos vinculados con la ocupación de una propiedad.
“Donde sí tendría un impacto importante es en el desalojo que está basado en un delito previo, no en un contrato de alquiler”, explicó.
En particular, hizo referencia a casos en los que se presentan contratos falsos o documentación fraudulenta de venta o alquiler y el propietario recién advierte la situación cuando el inmueble ya está ocupado.
“Cuando el propietario se entera con esa documentación tiene que iniciar un juicio importante de desalojo”, señaló.
El proyecto nacional contempla modificaciones tanto en materia de desalojos como en las reglas aplicables a los contratos de alquiler. No obstante, hay una diferencia relevante para Santa Fe: las normas procesales que regulan los juicios de desalojo son, en buena medida, competencia de cada jurisdicción. De hecho, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación rige en esta materia en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias tienen sus propios procedimientos.
Por eso, una eventual aplicación de un esquema similar en Santa Fe requeriría, según el alcance concreto de la reforma nacional, adecuaciones de la normativa procesal provincial.
Menos garantías como posible efecto
El planteo de Grandinetti apunta a una relación directa entre riesgo, garantías y oferta de alquileres.
La lógica es que cuanto mayor sea la incertidumbre de un propietario frente a un eventual incumplimiento, mayor será su incentivo para exigir garantías adicionales. Si, por el contrario, existe un mecanismo judicial que permita recuperar el inmueble en un plazo más previsible, podría reducirse la necesidad de trasladar ese riesgo al inquilino mediante garantías propietarias, recibos de sueldo o múltiples respaldos.
En ese escenario, los seguros de caución podrían ganar protagonismo como una alternativa más accesible para quienes no cuentan con una propiedad para ofrecer como garantía. Santa Fe ya avanzó en esa dirección mediante su programa de alquileres, que busca precisamente ampliar las alternativas a las garantías tradicionales.
Una discusión que excede al desalojo
El debate sobre la reforma de la legislación inmobiliaria quedó instalado en el Congreso durante los últimos meses. El proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada fue tratado por las comisiones del Senado, donde se discutieron modificaciones vinculadas con desalojos, alquileres y otros aspectos relacionados con el derecho de propiedad.
La Cámara alta finalmente dio media sanción al proyecto el viernes pasado, aunque durante el tratamiento fueron retirados algunos de sus capítulos más controvertidos. La iniciativa deberá ahora continuar su recorrido en Diputados.
Para el mercado inmobiliario santafesino, el debate abre así una pregunta más amplia que la de cuánto puede demorar un desalojo: si una mayor previsibilidad jurídica puede modificar las condiciones de acceso a un alquiler.
Desde la mirada de Grandinetti, en un mercado que describe como de baja morosidad y litigiosidad, el principal beneficio potencial podría estar justamente allí: reducir el riesgo percibido por el propietario para que, en consecuencia, también puedan reducirse las barreras que enfrenta el inquilino al momento de conseguir una vivienda.
