La transformación del microcentro de Rosario dejó de ser solamente una discusión urbanística para convertirse también en una oportunidad de negocios e inversión. Esa fue una de las principales conclusiones que surgieron de la jornada “El futuro del comercio y su influencia en los cambios urbanos”, organizada por Fundación Libertad y CreLab, donde empresarios y referentes del sector público analizaron el impacto que pueden tener las inversiones privadas sobre el desarrollo de la ciudad.
El encuentro reunió a representantes del sector de la construcción, desarrolladores inmobiliarios y actores vinculados al comercio, con una mirada puesta especialmente en la recuperación del área central.
Entre los protagonistas estuvieron Ángel Seggiaro, de Fundar; Santiago Feely, de Sinergia Desarrollos Urbanos; y Fernando Pascual, de Pascual Construcciones y Desarrollos, quienes coincidieron en un diagnóstico: el microcentro tiene infraestructura, ubicación y servicios que continúan siendo difíciles de replicar en otras zonas de Rosario, pero necesita recuperar movimiento y atraer nuevos perfiles de habitantes.
La apuesta del sector privado pasa, en buena medida, por proyectos de usos mixtos, nuevos formatos de oficinas y viviendas, espacios comerciales y gastronómicos, tecnología aplicada al real estate y propuestas capaces de generar actividad durante todo el día.
Seggiaro: “La ciudad es un ente dinámico”
Para Ángel Seggiaro, director de Fundar, apostar por el centro forma parte de una estrategia de largo plazo de la compañía, que acaba de atravesar sus primeros 40 años de trayectoria.
“Fundar apuesta a la ciudad”, planteó, y explicó que la empresa entiende a Rosario como un organismo en permanente transformación, donde las distintas zonas atraviesan ciclos y necesitan nuevas respuestas.
En ese marco, el desarrollador destacó que el microcentro está atravesando uno de esos momentos de revisión. Según su visión, existen actualmente oportunidades para mejorar el área central y también voluntad política para incentivar nuevas inversiones.
Fundar comenzó esta nueva etapa con el desarrollo de un edificio de oficinas en Rioja 1171. El resultado, según Seggiaro, permitió comprobar que existe demanda para productos inmobiliarios de calidad en el centro y abrió la puerta a nuevos proyectos.
La estrategia continuó con desarrollos sobre calle Córdoba y se extenderá a otros sectores del área central.
Uno de los conceptos que atraviesa su mirada es el de regeneración urbana a partir del reemplazo y la incorporación de nueva oferta inmobiliaria. “El solo reemplazo de la vieja por la nueva crea un mercado que fluye de uno a otro”, explicó.
Para Seggiaro, el efecto no termina en la construcción. La aparición de nuevos edificios también puede atraer personas desde otros puntos de la ciudad hacia el microcentro para trabajar, contratar servicios, consumir o permanecer durante determinados períodos.
Fundar y Transatlántica: tecnología aplicada al real estate
Esta visión de Seggiaro también se refleja en los nuevos formatos que Fundar está explorando junto con Grupo Transatlántica.
Ambas compañías lanzaron Lena Buró, un desarrollo ubicado en Rioja 1187 que incorpora por primera vez en Rosario un esquema de tokenización inmobiliaria, mediante el cual una participación de un proyecto puede representarse digitalmente y fraccionarse para ampliar las posibilidades de acceso de los inversores.
El proyecto contempla más de 4.500 m² de oficinas, unidades modulares de entre 35 y 300 m², terraza-jardín y espacios para reuniones y eventos, con una fecha estimada de finalización de obra para diciembre de 2028.
Así, la apuesta de Fundar por el centro no se limita a construir metros cuadrados: también incorpora nuevos instrumentos financieros y tecnológicos para canalizar capital hacia desarrollos urbanos.
Pero Seggiaro también puso el foco en otro concepto que considera clave: el uso mixto.“El centro necesita uso de vivienda, uso de oficina, uso de estacionamiento, uso comercial”, resumió.
En esa línea se inscribe otro proyecto que Fundar desarrolla sobre el corredor de Córdoba y Maipú: Nuri Studios, concebido con espacios flexibles que puedan funcionar como vivienda, lugar de trabajo o alojamiento para estadías vinculadas al turismo y al denominado turismo laboral.
La idea apunta a un público que ya no separa necesariamente vivienda y trabajo y que, por períodos determinados, puede vivir y desarrollar su actividad profesional en un mismo espacio.
Feely: “El microcentro tiene un potencial especial”
Santiago Feely, referente de Sinergia Desarrollos Urbanos, compartió el diagnóstico, aunque puso el acento en otra variable: la ubicación. “El microcentro de Rosario tiene un potencial especial en relación con otras ciudades”, sostuvo.
Entre las ventajas competitivas mencionó la proximidad con el río, el acceso al transporte público, la cercanía con Oroño, Pellegrini, instituciones educativas, servicios de salud y la concentración comercial y económica.
El desafío, según Feely, consiste en volver a incorporar población joven y recuperar actividad durante más horas del día.
El objetivo es que el centro no sea solamente un lugar al que se concurre durante la jornada laboral, sino un espacio donde también se pueda vivir, comprar, trabajar, comer y desarrollar actividades sociales durante la noche.
“Nosotros apostamos, no solo nosotros, somos un montón de empresas que estamos apostando a la transformación del microcentro de Rosario”, afirmó.
Quon: vivienda, oficinas y comercio en una misma propuesta
Ese concepto se materializa en Quon, el proyecto de usos mixtos que Sinergia desarrolla en pleno microcentro y que ya ingresó en etapa de ejecución.
El complejo combina viviendas premium, oficinas corporativas y un paseo comercial y gastronómico, con el objetivo de generar movimiento permanente en una zona estratégica del centro rosarino.
El proyecto se levanta sobre una manzana con doble frente. Sobre Corrientes se ubicará la torre de oficinas, mientras que sobre Santa Fe estará el edificio residencial. Ambos sectores estarán vinculados mediante Quon Plaza, el paseo comercial y gastronómico que funcionará como espacio articulador.
La ubicación de las oficinas tampoco es casual: estará frente al edificio Armonía y a pocos metros de la sede histórica de la Bolsa de Comercio de Rosario, en el corazón de la actividad económica vinculada al agro y las finanzas.
En el caso de las viviendas, Sinergia apunta tanto a residentes permanentes como a inversores interesados en el alquiler corporativo y las estadías de mediano plazo, una modalidad que viene ganando espacio dentro del mercado inmobiliario.
Las obras preliminares ya comenzaron con la demolición del predio y la empresa prevé avanzar con la excavación y construcción durante octubre. El plazo estimado para completar el complejo es de aproximadamente 30 meses.
Para Feely, la clave está precisamente en que los distintos usos no compitan entre sí, sino que se retroalimenten: quienes viven generan consumidores, quienes trabajan generan circulación y el paseo comercial agrega servicios tanto para residentes como para quienes llegan desde otros puntos de la ciudad.
Pascual: “Si revitalizamos el microcentro, Rosario puede pegar un salto”
Fernando Pascual, director de Pascual Construcciones y Desarrollos, incorporó otra perspectiva al debate: la infraestructura existente.
A su entender, uno de los principales activos del centro es precisamente la infraestructura ya consolidada. “El centro de Rosario tiene la infraestructura más consolidada de toda la ciudad”, señaló.
Por eso, consideró que la discusión sobre la recuperación del área central debe inscribirse en un proceso mucho más amplio de transformación urbana que se está dando en distintas ciudades del mundo.
Y allí ubicó como condición necesaria la articulación entre el sector público y el privado. “Si logramos, con esta sinergia público-privada, revitalizar el microcentro, tenemos una muy buena chance de que Rosario pegue un salto”, sostuvo.
Cuando el arte se convierte en estrategia inmobiliaria
Pascual también puso sobre la mesa una variable que excede al tradicional análisis del mercado inmobiliario: la experiencia que ofrece un edificio.
La compañía comenzó incorporando arte en sus desarrollos como una herramienta de diferenciación. Lo que inicialmente fue un mural en el ingreso de un edificio terminó transformándose en una estrategia que involucra a curadores de arte desde las primeras etapas de diseño, en conjunto con los arquitectos.
Según Pascual, el objetivo es generar comunidad y aportar un atributo adicional al producto inmobiliario.
Pero también hay una consecuencia comercial: la diferenciación permite obtener un valor superior por metro cuadrado. “Ya no competimos tanto por metro cuadrado, sino por otro tipo de cosas”, explicó.
Ese concepto aparece llevado a una escala mayor en Jogo by Milo Lockett, uno de los proyectos que la compañía presenta como evolución de su experiencia previa con Jogo.
Pascual recordó que aquel primer desarrollo se convirtió en el edificio que más rápidamente comercializó la empresa en sus 50 años de historia y que, además, permitió vender el metro cuadrado por encima del promedio que registraba el mercado en ese momento.
La nueva propuesta profundiza esa estrategia a partir de una alianza con el artista Milo Lockett. El proyecto contempla dos torres, una orientada a estadías temporarias y al fenómeno del nómade digital, y otra residencial, articuladas alrededor de un gran espacio central.
La intervención artística será parte integral de la arquitectura: el edificio tendrá múltiples intervenciones de Lockett, incluyendo un mural de aproximadamente diez pisos de altura.
La lógica vuelve a ser la misma: crear un producto inmobiliario que no compita exclusivamente por ubicación, superficie o precio, sino por experiencia, identidad y comunidad.
Un nuevo modelo para el centro
Los testimonios de Seggiaro, Feely y Pascual muestran tres estrategias diferentes, pero con un punto de encuentro.
Fundar busca sumar nueva oferta inmobiliaria y experimentar con formatos como las oficinas flexibles y la tokenización junto con Transatlántica. Sinergia apuesta por combinar vivienda, oficinas y comercio para generar actividad permanente. Pascual incorpora el arte y la construcción de comunidad como elementos de diferenciación para sus proyectos.
En los tres casos aparece una misma premisa: el futuro del microcentro no parece depender únicamente de construir más, sino de construir distinto.
La recuperación del área central requiere nuevos habitantes, más actividad comercial, oficinas adaptadas a las nuevas formas de trabajo, servicios, gastronomía, espacios verdes, propuestas culturales y herramientas capaces de atraer inversión.
Y, sobre todo, una mayor articulación entre las decisiones públicas y las apuestas privadas.
El desafío para Rosario será conseguir que esa transformación no quede concentrada en proyectos aislados, sino que logre generar un efecto de escala sobre todo el área central. Porque, como plantearon los empresarios durante la jornada de Fundación Libertad y CreLab, la discusión ya no pasa solamente por qué edificios se construirán en el centro, sino por qué ciudad se quiere construir alrededor de ellos.
