El mercado inmobiliario argentino atraviesa uno de sus mejores momentos de los últimos años para quienes buscan invertir con fines de renta. Tras un prolongado período de bajos retornos, la rentabilidad de los departamentos destinados al alquiler alcanzó niveles que no se registraban desde comienzos de la década del 2000, impulsada por la combinación de alquileres en alza y valores de venta que todavía no recuperaron completamente su cotización histórica.
De acuerdo con relevamientos privados, la rentabilidad bruta anual de un departamento ronda actualmente el 6,2%, mientras que otras mediciones la ubican incluso cerca del 6,8%. Una vez descontados gastos de mantenimiento, impuestos, períodos de vacancia y otros costos operativos, el rendimiento neto se sitúa alrededor del 5,5% anual, un nivel considerado competitivo frente a otras alternativas de inversión.
Un cambio de escenario para el ladrillo
La mejora representa un fuerte contraste con lo ocurrido durante los años de mayor regulación del mercado locativo. En 2020, la rentabilidad había descendido hasta niveles cercanos al 1,8% anual, mientras que entre 2019 y 2022 permaneció por debajo del 3,5%.
Desde 2023 comenzó una recuperación sostenida que se consolidó con el incremento de la oferta de inmuebles en alquiler, una mayor normalización del mercado y una desaceleración de la inflación, factores que permitieron recomponer los ingresos de los propietarios.
Una oportunidad con potencial de valorización
Los analistas sostienen que el atractivo actual no pasa únicamente por la renta mensual. También influye el hecho de que los precios de venta de los departamentos todavía se encuentran por debajo de los valores que justificaría el nivel actual de los alquileres.
El valor promedio de publicación en la Ciudad de Buenos Aires ronda los US$ 2.467 por metro cuadrado, una cifra inferior al nivel que algunos especialistas consideran consistente con la rentabilidad actual, lo que abre expectativas de apreciación del capital en los próximos años si continúa la recuperación del mercado.
No todo depende del porcentaje de renta
Los especialistas advierten que la rentabilidad bruta no refleja por sí sola el resultado final de una inversión inmobiliaria. Variables como la vacancia, el mantenimiento del inmueble, los impuestos, las expensas extraordinarias y la liquidez del activo pueden modificar significativamente el rendimiento efectivo.
Además, la elección del barrio continúa siendo determinante. Las zonas donde los inmuebles tienen valores de compra más bajos suelen ofrecer mayores porcentajes de rentabilidad, mientras que los barrios premium presentan retornos algo menores, aunque compensan con una mayor estabilidad en la demanda y mejores perspectivas de valorización.
El real estate vuelve a competir con otras inversiones
Con un mercado inmobiliario que muestra señales de recuperación, la reactivación del crédito hipotecario y una renta que volvió a niveles históricamente altos, el ladrillo recuperó protagonismo dentro de las carteras de inversión.
Si bien los expertos recomiendan analizar cada operación de manera individual, coinciden en que el contexto actual volvió a colocar a los departamentos destinados al alquiler entre las alternativas más atractivas para quienes buscan combinar ingresos periódicos con una eventual apreciación del capital en el mediano y largo plazo.
