El Gobierno anunció un nuevo mecanismo para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y facilitar que los bancos puedan prestar dinero durante plazos de 20 o 25 años.
Para hacerlo utilizará hasta $2 billones, equivalentes a unos US$1.320 millones, pertenecientes al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
La Anses no entregará directamente los créditos a las familias. El fondo colocará ese dinero en depósitos a plazo fijo dentro de los bancos y las entidades deberán destinarlo a préstamos hipotecarios.
¿Por qué los bancos necesitan esos fondos?
Los bancos reciben la mayor parte de los depósitos de sus clientes por períodos cortos, generalmente de 30 días. Sin embargo, cuando otorgan una hipoteca deben prestar ese dinero durante dos décadas o más.
Para reducir esa diferencia, el FGS realizará colocaciones bancarias por plazos de entre uno y cinco años. De ese modo, las entidades tendrán fondos durante más tiempo para financiar viviendas.
El programa permitirá otorgar créditos de hasta US$200.000, frente a un promedio actual cercano a los US$80.000.
El ejemplo presentado por Caputo
Para explicar el alcance de la medida, el ministro de Economía, Luis Caputo, tomó como ejemplo una propiedad valuada en US$106.667.
El banco financiaría el 75% del precio, equivalente a aproximadamente US$80.000. El comprador debería aportar con sus ahorros los US$26.667 restantes.
Con una tasa de UVA más 7% y un plazo de devolución de 25 años, los números serían los siguientes:
- Valor de la vivienda: US$106.667.
- Monto prestado por el banco: US$80.000.
- Ahorro que debe aportar el comprador: US$26.667.
- Cuota estimada: $865.098 mensuales.
- Ingreso familiar requerido: $3.460.391 netos por mes.
El ingreso necesario se calcula porque los bancos establecen que la cuota no debe superar el 25% de los ingresos familiares. En muchos casos, por lo tanto, será necesario sumar los salarios de dos personas.
La cuota informada es una estimación al momento del anuncio. Como se trata de un crédito UVA, la cuota y el capital adeudado se actualizan con la inflación.
¿Corren riesgo los fondos de la Anses?
Según el esquema anunciado, el FGS no asumirá el riesgo de que una familia deje de pagar su hipoteca.
La relación será entre el banco y el tomador del crédito. Si una persona no paga, la pérdida y el proceso de cobro quedarán a cargo de la entidad financiera. El banco, mientras tanto, deberá devolverle al FGS el depósito colocado, independientemente del comportamiento de cada deudor hipotecario.
Caputo explicó que se analizó la posibilidad de que el FGS comprara las carteras de créditos hipotecarios de los bancos, pero esa alternativa fue descartada. Ese sistema habría trasladado al fondo el riesgo directo de los préstamos.
Esto no significa que la operación sea completamente libre de riesgos. Como ocurre con cualquier depósito, el FGS queda expuesto a la capacidad del banco para devolver el dinero y también inmoviliza recursos durante plazos de hasta cinco años.
Sin embargo, las colocaciones estarán ajustadas por UVA, con una tasa mínima de UVA más 2,5% para los depósitos a un año y de UVA más 4,5% para los de cinco años. Esto busca evitar que el dinero pierda valor frente a la inflación. Además, el Banco Central actuará como organizador y controlará que los recursos sean utilizados para créditos hipotecarios.
En términos sencillos: el dinero no será entregado a los compradores ni quedará atado a cada hipoteca, sino depositado en bancos que deberán devolverlo al FGS con actualización e intereses.
La primera licitación será por $200.000 millones
La primera colocación está prevista para la próxima semana y será de $200.000 millones. Las siguientes licitaciones se realizarán según la demanda y el ritmo con el que los bancos otorguen las hipotecas.
Con el programa completo, el Gobierno estima que podrían acceder a una solución habitacional entre 17.000 y 18.000 familias.
