El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que introduce cambios importantes en los procedimientos de desalojo y que, de completar su aprobación en el Congreso, podría reducir de manera significativa los tiempos que hoy enfrenta un propietario para recuperar un inmueble.
Uno de los cambios centrales es que los desalojos por falta de pago podrían tramitarse mediante un procedimiento sumarísimo, el mecanismo más rápido previsto por el sistema procesal.
Actualmente, un juicio de desalojo puede extenderse durante más de un año e incluso superar los dos años. Con el nuevo esquema, especialistas en derecho inmobiliario estiman que el proceso podría resolverse en un plazo de entre tres y seis meses, dependiendo de cada caso y de los tiempos judiciales.
La iniciativa, sin embargo, todavía no es ley. El proyecto obtuvo media sanción en el Senado y deberá completar el trámite parlamentario correspondiente para entrar en vigencia.
Qué pasa cuando el inquilino deja de pagar
Otro punto importante es que la modificación no habilita al propietario a desalojar directamente al inquilino. La intervención judicial seguirá siendo obligatoria.
Cuando existe falta de pago, primero debe cumplirse con la intimación correspondiente. Una vez realizado ese requerimiento, si transcurren 10 días corridos sin que el inquilino regularice la deuda, el propietario queda habilitado para iniciar la demanda de desalojo.
Esto no significa necesariamente que diez días de atraso en el alquiler sean suficientes para pedir el desalojo.
El plazo de mora que habilita la intimación depende de lo establecido en el contrato. El Código Civil y Comercial contempla dos períodos consecutivos impagos, aunque las partes pueden acordar condiciones diferentes.
De esta manera, un contrato puede establecer que un mes de falta de pago sea suficiente para iniciar el procedimiento, o fijar dos meses consecutivos o alternados.
Una vez configurado ese incumplimiento, el propietario debe intimar al pago y esperar los diez días previstos antes de recurrir a la Justicia.
Notificaciones electrónicas
El proyecto incorpora además la posibilidad de utilizar el domicilio electrónico constituido en el contrato para realizar determinadas notificaciones, tanto vinculadas a la demanda como a la intimación por falta de pago en alquileres destinados a vivienda.
El objetivo es evitar algunas de las demoras que actualmente generan las notificaciones judiciales tradicionales.
Qué ocurre cuando vence el contrato
La iniciativa también contempla los casos en los que el contrato finalizó pero el ocupante no devuelve la propiedad.
Para viviendas, una vez vencido el contrato el propietario debe intimar formalmente al inquilino para que entregue el inmueble. Transcurridos diez días corridos desde esa intimación sin que se produzca la restitución, puede iniciarse el juicio de desalojo.
En el caso de los locales comerciales, el procedimiento presenta diferencias: una vez finalizado el contrato y si el inmueble no es restituido, el propietario puede avanzar con mayor rapidez con la acción judicial.
Multas para desalojos fraudulentos
El proyecto también establece una sanción para evitar abusos.
Si un propietario pide la desocupación inmediata del inmueble ocultando que el inquilino efectivamente había pagado o falseando las condiciones del contrato, el juez podrá imponerle una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler, que será destinada al inquilino.
El cambio que puede acortar los juicios
La principal modificación para el mercado inmobiliario está vinculada con los tiempos judiciales.
El reemplazo del procedimiento ordinario por uno sumarísimo podría transformar procesos que actualmente pueden demandar entre un año y medio y dos años en juicios de pocos meses.
Según especialistas del sector, en aquellos expedientes sin mayores controversias un desalojo podría llegar a resolverse en alrededor de tres o cuatro meses.
De todos modos, el nuevo mecanismo no tendrá aplicación automática en todo el país. Las modificaciones procesales alcanzarían directamente a la Ciudad de Buenos Aires y a jurisdicciones nacionales, mientras que las provincias deberán adecuar o modificar sus propios códigos procesales para incorporar el nuevo esquema, según corresponda.
Por ahora, el cambio permanece en instancia legislativa: el proyecto cuenta con media sanción y todavía debe completar su aprobación antes de convertirse en ley.
