El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de mayor exigencia, con compradores que comparan más y vendedores que ya no pueden fijar precios alejados de los valores que efectivamente convalida el mercado. “Está quirúrgico hoy”, resumió el referente inmobiliario Alejandro Bassini al analizar el escenario actual.
Bassini hizo estas declaraciones durante una entrevista realizada por Marcelo Fernández en el programa Con Sentido Común, de Radio Fisherton, donde repasó el comportamiento de las ventas, el mercado de propiedades usadas, los desarrollos en pozo, la situación de distintos barrios de Rosario y el escenario de los alquileres.
El usado pasó a marcar el precio
Uno de los principales cambios que observa el especialista es el protagonismo que adquirieron las propiedades usadas. Frente a la posibilidad de comprar una unidad terminada y comparar distintas alternativas, el comprador se muestra menos dispuesto a asumir los tiempos y la incertidumbre de una obra en ejecución.
“Hoy el mercado claramente está revalidando los valores competitivos y hoy están en el usado”, sostuvo Bassini. En ese segmento, destacó especialmente la rotación de departamentos de entre 20 y 25 años de antigüedad, siempre que cuenten con buena ubicación, títulos en regla y características que respondan a la demanda.
La situación también modificó la manera de poner una propiedad en venta. Según Bassini, quedó atrás la estrategia de publicar muy por encima del valor pretendido para luego esperar una negociación importante.
El ejemplo que planteó es concreto: si una propiedad tiene un valor de mercado de US$100.000 y se publica en US$130.000, puede quedar directamente fuera de competencia. Esto ocurre porque el comprador tiene hoy múltiples alternativas para comparar, incluso dentro de un mismo edificio o en un radio de pocas cuadras.
Por eso, el margen entre el precio de publicación y el valor de cierre se ubica actualmente alrededor del 5%, 6% o 7%, dependiendo del segmento. La precisión en la tasación se vuelve así una condición central para concretar una operación.
El pozo quedó reducido a un nicho
El mercado de unidades en construcción también cambió. Bassini señaló que años atrás la primera pregunta de un inversor frente a una propiedad en pozo era cuánto podía ganar con esa operación. Hoy, en cambio, la pregunta inicial es quién construye y si existen los recursos y el respaldo necesarios para terminar la obra.
Ese cambio refleja un mercado mucho más selectivo. De acuerdo con el especialista, la venta en pozo representa hoy un nicho de aproximadamente 4% o 5% del mercado, orientado principalmente a quienes buscan una unidad a estrenar y están dispuestos a asumir las particularidades de una obra en desarrollo.
En proyectos de constructoras consideradas sólidas, Bassini ubicó los valores iniciales desde unos US$1.500 o US$1.600 por metro cuadrado, aunque aclaró que cada desarrollo tiene sus propias características y que la ubicación, la calidad y el proyecto inciden sobre el precio final.
Barrios donde el mercado pone su propio techo
La evolución de los precios tampoco es uniforme en toda Rosario. Según Bassini, cada barrio está construyendo sus propios registros de valores, con diferencias importantes incluso entre propiedades de características similares.
Como ejemplo mencionó Fisherton, donde pueden encontrarse inmuebles publicados en torno a US$180.000, mientras que propiedades comparables pueden terminar cerrando operaciones en el orden de US$110.000 o US$120.000. La diferencia, explicó, muestra el peso que todavía tiene la expectativa del propietario frente al valor que efectivamente está dispuesto a pagar el mercado.
En Luis Agote, en tanto, señaló que el mercado establece un techo más definido. Una vivienda estándar puede ubicarse aproximadamente entre US$80.000 y US$90.000, mientras que las propiedades de mayores prestaciones pueden alcanzar valores cercanos a US$120.000, pero por encima de ese nivel la concreción de operaciones se vuelve mucho más difícil.
También destacó el comportamiento de Abasto, un barrio que, según su análisis, logró acomodar sus valores y recuperar demanda, incluso con compradores que regresan al área central después de haber optado durante un tiempo por el alquiler.
Entre las zonas que considera más firmes, Bassini ubicó a Lourdes y Pichincha por encima de la media, aunque aclaró que se trata de una apreciación basada en su experiencia desde la comercialización inmobiliaria. En particular, señaló que Lourdes está logrando defender el valor de sus lotes porque los números de los desarrollos todavía permiten sostener la incidencia del terreno dentro de los proyectos.
Funes y los barrios cerrados, con más oferta
La situación es diferente en el mercado de lotes y desarrollos periféricos. Bassini planteó que existe mayor volumen de oferta en barrios cerrados, especialmente porque mantener un terreno durante períodos prolongados dejó de ser una decisión tan sencilla para muchos propietarios.
El costo de las expensas y la necesidad de sostener un activo que puede permanecer tiempo sin generar ingresos modificaron esa lógica. Según explicó, aunque los valores de los lotes no registraron una caída estrepitosa, sí aumentó la disponibilidad y desapareció en algunos desarrollos aquella situación en la que aparecía un terreno y había varios compradores esperando para adquirirlo.
En ese segmento, además, las diferencias entre localidades son importantes. Bassini señaló que Funes cuenta con herramientas diferentes para atravesar un contexto recesivo respecto de otras zonas de la periferia, aunque el mercado de lotes también enfrenta una demanda más cautelosa.
Alquileres: oferta sostenida y hasta 90 días para volver a ocupar
El mercado locativo presenta otro escenario de competencia. Hay disponibilidad y una oferta sostenida, según Bassini, por lo que los propietarios también deben ajustar sus expectativas para evitar que sus unidades permanezcan demasiado tiempo vacías.
El especialista advirtió que entre la salida de un inquilino y el ingreso de uno nuevo pueden pasar hasta 90 días. En ese contexto, demorar una corrección del precio puede terminar siendo más costoso que aceptar una renta inicial algo menor.
“El inmueble compite contra la inflación y contra el otro inmueble”, explicó Bassini. En otras palabras, el propietario no solamente debe mirar cómo evolucionan sus costos, sino también qué ofrecen las propiedades que compiten directamente por el mismo inquilino.
El resultado es un mercado que mantiene operaciones y rotación, pero exige mucha mayor precisión. Tanto para vender como para alquilar, el precio dejó de ser una expectativa abierta a la negociación y pasó a convertirse en una variable decisiva para entrar —y permanecer— dentro del mercado.
