El Gobierno abrió una nueva puerta para el financiamiento de la construcción al flexibilizar las condiciones para que los bancos puedan prestar en dólares a empresas, incluso cuando sus ingresos sean en pesos. Sin embargo, entre los desarrolladores inmobiliarios predomina la cautela: la disponibilidad de los fondos es apenas una parte del proceso y no necesariamente se traducirá en nuevos créditos y obras en el corto plazo.
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que las entidades financieras podrán destinar hasta el 15% de sus depósitos en dólares a financiar personas jurídicas. Se trata de un cambio relevante respecto de las restricciones vigentes desde 2001, que orientaban estos préstamos principalmente hacia compañías con capacidad de generar ingresos en moneda extranjera.
La medida no alcanza a personas humanas y, aunque comprende diferentes actividades, Caputo puso especialmente el foco en la construcción. El argumento oficial es que se trata de una industria que comercializa buena parte de sus productos en dólares, requiere importantes niveles de capital para iniciar las obras y tiene un fuerte impacto sobre el empleo.
El dinero está, pero conseguir el crédito será otro desafío
Desde el sector desarrollador valoraron la decisión, aunque advirtieron que existe un obstáculo previo que podría demorar su impacto: buena parte de las compañías inmobiliarias argentinas nunca recurrió al sistema bancario para financiar sus proyectos.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos + Asociación de Empresarios de la Vivienda (CEDU+AEV), explicó que muchas empresas deberán comenzar prácticamente desde cero a construir una relación crediticia con los bancos.
“El desarrollo inmobiliario está integrado por compañías que nunca se endeudan con bancos. No están preparadas. Hay una cuestión educativa: el desarrollador tiene que aprender qué es una carpeta de crédito, cómo calificar y con qué garantías”, sostuvo.
Pero el problema no está únicamente del lado de las desarrolladoras. Según Tabakman, los propios bancos tampoco están acostumbrados a analizar el riesgo específico de este tipo de empresas, por lo que ambas partes deberán atravesar un proceso de adaptación.
Para acceder al financiamiento no alcanzará, entonces, con que las entidades dispongan de dólares para prestar. Las desarrolladoras tendrán que demostrar capacidad de repago, presentar garantías y superar los procesos de evaluación crediticia correspondientes.
“Es un proceso en el perfecto sentido, pero no lo veo tan rápido. Quizás las empresas más grandes lo puedan activar, pero el grueso trabaja de otra manera y tendrá que aprender”, señaló Tabakman.
El crédito intermedio, una vieja demanda del real estate
La posibilidad que abre la medida apunta directamente a una herramienta largamente reclamada por el mercado: el denominado crédito intermedio, que permite al desarrollador financiar la construcción antes de recuperar el capital a través de la comercialización de las unidades.
Caputo graficó durante el anuncio uno de los planteos que recibió del sector empresario: “Tenemos la tierra, tenemos un 20% de capital; si tuviéramos un 30% más, nos largaríamos”.
El bajo costo de fondeo en dólares que tienen los bancos podría convertirse así en una nueva fuente de recursos para iniciar proyectos. Pero, según Tabakman, la existencia del dinero no resuelve automáticamente el problema.
“No es porque no haya voluntad de tomarlo, sino porque no es tan fácil armar una carpeta. Pero hay que empezar por algún lado. No me imagino que genere una reactivación en el corto plazo”, afirmó.
La demanda, el otro límite
Carlos Spina, CEO y socio de Argencons y vicepresidente de CEDU+AEV, sumó otro elemento de cautela. A su entender, actualmente el principal problema del mercado inmobiliario no está en la capacidad para generar nueva oferta, sino en la demanda necesaria para absorberla.
“No creo que vaya a ser un cambio radical. El sector no tiene hoy un problema tan grave de oferta; el problema está en la demanda y esto no cambia nada de cara a la demanda”, sostuvo.
Spina consideró positiva la flexibilización de los préstamos en dólares, pero señaló que la decisión de endeudarse dependerá especialmente del costo financiero y de las perspectivas comerciales de cada emprendimiento.
“No creo que los desarrolladores tomen crédito, salvo que las tasas sean bajas. Nadie se va a hipotecar sin tener certeza de que hay mercado y demanda donde descargar”, explicó.
Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, también calificó la medida como positiva, aunque insuficiente. Según planteó, en una economía donde las propiedades se negocian mayoritariamente en dólares, una instancia posterior podría ser habilitar también créditos inmobiliarios en esa moneda para compradores, incorporando mecanismos de protección frente a eventuales movimientos cambiarios.
El Gobierno también analiza fondeo para hipotecas
En paralelo, Caputo confirmó que el Gobierno analiza utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para generar fondeo de largo plazo para las entidades financieras y ampliar el mercado de créditos hipotecarios.
El ministro aclaró que el esquema en estudio no supone que el FGS compre directamente las hipotecas originadas por los bancos, sino buscar una alternativa que permita resolver uno de los principales problemas del sistema: conseguir financiamiento a plazos suficientemente largos.
La apertura de los depósitos en dólares al financiamiento empresario aparece así como un cambio significativo para la construcción. Pero el propio sector pone paños fríos sobre sus efectos inmediatos: los dólares pueden estar disponibles, pero desarrolladores y bancos todavía deberán construir las condiciones necesarias para que ese dinero efectivamente se transforme en crédito y, finalmente, en nuevas obras.
