¿Qué buscan hoy quienes quieren comprar una propiedad? ¿Qué tipo de inmuebles son los que finalmente logran venderse? Pero, además, ¿a qué precio se cierran realmente las operaciones?
Esas fueron algunas de las preguntas que dieron origen a un informe elaborado por Florencia Woelflin, titular de FW Propiedades y su hijo Miguel Woelflin, gerente comercial de la inmobiliaria, que por primera vez decidieron cruzar tres fuentes de información para construir una radiografía del comportamiento inmobiliario en Rosario durante el primer semestre de 2026.
El estudio tomó, por un lado, los indicadores públicos de Zonaprop correspondientes a mayo de 2026 para conocer qué propiedades estaban publicadas en venta y a qué valores se ofrecían. A esa base le sumó el análisis de más de 3.900 búsquedas compartidas entre inmobiliarias, con el objetivo de identificar qué tipo de inmuebles estaban demandando los compradores. Finalmente, incorporó un tercer componente: las operaciones efectivamente concretadas por FW Propiedades durante el primer semestre de 2026, lo que permitió comparar la oferta, la demanda y las ventas reales.
“Zonaprop es una excelente referencia para conocer la oferta y los valores de publicación. Es una gran vidriera del mercado. Pero esos son precios de referencia. Nosotros entendimos que también era importante mostrar a qué valores realmente se cierran las operaciones, porque es ahí donde se ve el comportamiento real”, explicó Miguel Woelflin, gerente comercial de FW Propiedades.
Según señaló, esa fue la principal motivación para elaborar el estudio. “Una cosa es el precio al que un propietario pretende vender y otra es el valor que finalmente está dispuesto a pagar el comprador. Ese sinceramiento es importante porque aporta información tanto a compradores como a vendedores y permite conocer cuál es, en promedio, la diferencia entre el precio publicado y el valor efectivo de cierre de una operación”, afirmó.
Para Miguel, los resultados del informe reflejan una recuperación sostenida que comenzó tras el cambio de gobierno.
“La recuperación estuvo favorecida por un conjunto de medidas económicas que impactaron directamente sobre el sector, entre ellas el blanqueo de capitales, la reactivación del crédito hipotecario, la derogación del ITI, la eliminación del impuesto cedular para determinadas operaciones y los cambios introducidos en el mercado de alquileres.”
Según explicó, la recuperación no sólo se tradujo en una mayor cantidad de compraventas.
“Lo vimos reflejado no solo en un mayor volumen de operaciones, sino también en el crecimiento del ticket promedio, en la recuperación del valor del metro cuadrado y en la reactivación de segmentos que habían atravesado un período de menor actividad .”
Los departamentos siguen siendo los protagonistas
El primer cruce entre oferta, demanda y operaciones concretadas confirma que los departamentos continúan liderando ampliamente la actividad.
Representan el 59% de la oferta publicada, el 62% de las búsquedas y el 63% de las operaciones cerradas por FW Propiedades.
Las casas reúnen el 19% de la oferta, pero concentran el 27% de las búsquedas y el 22% de las operaciones, mostrando un interés superior a su participación dentro de la oferta.
Los terrenos representan el 6% de las publicaciones, el 7% de las búsquedas y el 12% de las ventas, una participación que duplica su peso dentro de la oferta.
En cambio, oficinas, locales, galpones y otros inmuebles reúnen el 16% de la oferta, aunque apenas generan el 5% de las búsquedas y representan el 3% de las operaciones.
“Los departamentos siguen siendo los protagonistas del mercado. Oficinas, locales y galpones mantienen una demanda más moderada, creando oportunidades para inversores que priorizan rentabilidad sobre liquidez”, señaló Florencia Woelflin.
Al analizar únicamente el segmento de departamentos, el informe muestra que las unidades de un dormitorio siguen siendo el producto más dinámico.
Concentran el 38,3% de las búsquedas, pero representan el 47,4% de las operaciones cerradas por FW Propiedades, convirtiéndose en la tipología con mayor participación en las ventas.
Los departamentos de dos dormitorios reúnen el 35,9% de las búsquedas y el 26,3% de las operaciones. En conjunto, las unidades de uno y dos dormitorios concentran el 74,2% de la demanda, es decir, casi tres de cada cuatro consultas.
Los monoambientes representan el 11,3% de las búsquedas y el 10,5% de las operaciones, mientras que las unidades de tres dormitorios alcanzan el 14% de la demanda y el 13,2% de los cierres.
Los departamentos de cuatro o más dormitorios representan apenas el 0,5% de las búsquedas, aunque explican el 2,6% de las operaciones.
“Tres de cada cuatro búsquedas se concentraron en departamentos de uno y dos dormitorios. El de un dormitorio sigue siendo el más demandado por su accesibilidad, rentabilidad y excelente relación entre precio y demanda”, explicó Woelflin.
El segmento premium vuelve a moverse
El análisis por rangos de precios muestra que el mayor nivel de actividad continúa concentrándose en las propiedades de hasta USD 100.000, que representan el 59% de las búsquedas y el 66% de las operaciones.
En el segmento de USD 100.000 a USD 200.000 se concentra el 26% de las búsquedas y el 16% de las ventas.
Entre USD 200.000 y USD 300.000 se ubican el 7,5% de las búsquedas y el 3,2% de las operaciones, mientras que las propiedades de entre USD 300.000 y USD 400.000 representan el 2,5% de la demanda y el 3,2% de los cierres.
Sin embargo, el comportamiento cambia en las propiedades de más de USD 400.000. Aunque representan apenas el 4,7% de las búsquedas, concentran el 11% de las operaciones realizadas por FW Propiedades, más del doble de su participación en la demanda.
“El segmento premium es donde más se nota la diferencia. Representa sólo el 4,7% de las búsquedas, pero el 11% de los cierres. Las operaciones de alto valor funcionan con una lógica distinta. Se mueven menos por búsquedas grupales y más por contacto directo y relaciones de confianza.”, explicó Florencia Woelflin.
Y agregó: “Ese comportamiento lo observamos especialmente en operaciones de pisos exclusivos con vista al río, departamentos de tres y cuatro dormitorios, casas en barrios cerrados y otras propiedades de alto valor, segmentos en los que concentramos una parte importante de nuestra actividad”.
Qué buscan hoy los compradores
El informe también identifica cuáles son los atributos que hoy tienen mayor peso al momento de elegir una propiedad.
La cochera aparece como el diferencial más valorado y está presente en el 22% de las búsquedas.
Le siguen el balcón (15%), el patio (12%), las propiedades aptas para crédito (12%), los inmuebles a reciclar o refaccionar (6,5%) y las viviendas con pileta (4,5%).
Como una misma búsqueda puede incluir más de una característica, los porcentajes no son excluyentes.
El estudio muestra así que, además del precio y la ubicación, determinadas prestaciones pueden inclinar la decisión final de compra.
El precio de cierre muestra la verdadera realidad
Uno de los principales aportes del informe es comparar el valor al que una propiedad se publica con el precio al que finalmente se concreta la operación.
Mientras el precio promedio de publicación fue de USD 1.841 por metro cuadrado, el valor promedio efectivo de cierre alcanzó los USD 1.705 por metro cuadrado, lo que representa una diferencia promedio del 7,4%.
“Hoy la brecha entre el valor de cierre y el valor de publicación es menor que hace algunos años, pero todavía es importante comprender esa diferencia”, sostuvo Miguel.
Y remarcó: “Una cosa es el precio con el que una propiedad se publica y otra muy distinta es el precio de cierre, que es el valor al que realmente se concreta la operación”.
Las remodelaciones empiezan a cotizarse
Además de las tendencias estadísticas, Florencia destacó un cambio que observa en el comportamiento de los compradores.
“En nuestra inmobiliaria, casi el 80% de las compraventas corresponden a inmuebles usados”, explicó.
Según indicó, dentro de ese segmento las remodelaciones comenzaron a tener una incidencia mucho mayor en la decisión de compra.
“Hace algunos años, comprar una propiedad para reciclar era una alternativa más atractiva porque el costo de las reformas era relativamente menor. Hoy, el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales llevó a que los compradores prioricen las unidades ya remodeladas. Como consecuencia, las propiedades recicladas o de menor antigüedad lograron sostener una mejor valorización, mientras que los inmuebles antiguos o con necesidad de importantes refacciones tendieron a quedar relativamente rezagados.”
Para la titular de FW Propiedades, ese cambio confirma que el mercado no sólo recuperó dinamismo, sino que también evolucionó en la forma de valorar las propiedades y de definir el precio al que finalmente se concretan las operaciones.
