El mercado inmobiliario comercial de Rosario muestra signos de alerta según el último informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) y el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la UNR. El estudio, realizado entre el 6 y el 16 de junio de 2026, relevó un total de 9.618 locales comerciales, arrojando una tasa de vacancia del 12,5%. Este valor representa una suba de 1,8 puntos porcentuales respecto a diciembre de 2025, revirtiendo la tendencia descendente que se observó entre 2021 y 2023.
El Área Central y los corredores más afectados: un cambio de tendencia
El Área Central, delimitada por Bv. Oroño, Av. Pellegrini y el río Paraná, continúa siendo el núcleo comercial de la ciudad al concentrar el 77% de los locales totales (7.412 unidades). Sin embargo, este sector registró una vacancia del 13,4%, situándose casi un punto por encima de la media general de la ciudad y marcando un incremento de 2,1 puntos porcentuales respecto a diciembre de 2025. Este dato es significativo porque consolida la reversión de la tendencia descendente que se venía observando entre 2021 y 2023.
Al analizar el interior del centro, se observa una fuerte disparidad:
- Microcentro: Es la zona más crítica, con una desocupación que alcanzó el 15,1%. El informe destaca una “polarización espacial” en este sector, con manzanas que presentan vacancia nula frente a otras con niveles que superan el 17,1%, concentradas principalmente en el sector este y noreste, cerca del río y en los ejes de calles Santa Fe, Maipú y Buenos Aires.
- Galerías: Sufrieron el impacto más brusco del semestre, con una vacancia que saltó del 8,3% al 13,5%. Cabe recordar que el relevamiento solo contabiliza los locales en planta baja con vidriera al exterior.
- Resto del Área Central: Se mantiene como el sector más estable del centro, con una vacancia del 12,6%.
Radiografía de los corredores comerciales
El informe pone la lupa sobre cinco arterias clave que agrupan 1.341 locales (el 18,1% del centro). En junio de 2026, se registró un incremento generalizado en la tasa de locales vacíos en todos los corredores analizados, con dos casos que alcanzaron los niveles más altos de toda la serie histórica:
- Peatonal Córdoba: Registró un salto alarmante, pasando del 9,2% al 17,2% de vacancia. Es el incremento más fuerte entre los corredores, duplicando casi sus locales vacíos en seis meses.
- Calle San Luis (entre Moreno y Maipú): Tradicionalmente con ocupación alta, esta vez duplicó su tasa de desocupación, escalando del 5,1% al 10,2%.
- Calle Santa Fe (entre Paraguay y Maipú): Se mantiene como el corredor con la vacancia más elevada de la ciudad, llegando al 20,9%, tras haber estado en el 18% el semestre anterior.
- Peatonal San Martín: Mostró un deterioro moderado pero sostenido, subiendo del 9,3% al 11,4%.
- Paseo del Siglo (Córdoba entre Paraguay y Oroño): Sigue siendo el corredor más resiliente de Rosario. Aunque su vacancia subió del 0,6% al 2,9%, sigue presentando niveles de ocupación envidiables en comparación con el resto de la ciudad.
Esta distribución fragmentada y dispersa en el resto del Área Central se asocia a la convivencia de locales comerciales con usos residenciales y de servicios, a diferencia del Microcentro donde la polarización es mucho más marcada.
Deterioro en los Centros Comerciales de barrio
Los Centros Comerciales (CC) a cielo abierto relevados representan aproximadamente el 17% de los locales de la ciudad, con un total de 1.625 unidades. La vacancia promedio en estos sectores ascendió al 10,9%, lo que representa la cifra más alta registrada para este rubro en toda la serie histórica. Entre 2020 y 2025, este indicador se había mantenido estable entre el 7,8% y el 9,7%, pero el dato de junio de 2026 marca un claro deterioro reciente en los niveles de ocupación.
Al analizar cada barrio se observan comportamientos heterogéneos:
- CC Alberdi: Es el más grande (18,7% del total de locales de barrio) y presenta la vacancia más alta del grupo con un 14,8%.
- CC Cafferata: Registra una vacancia del 14,3%, valor que incluye los locales del Mercado del Patio.
- CC Fisherton y CC Echesortu: Presentan niveles de desocupación del 12,3% y 11,8%, respectivamente, ambos por encima de la media de su rubro.
- CC Tiro Suizo: Muestra una tendencia de crecimiento sostenido en la vacancia, llegando al 8,9%.
- CC Mendoza Oeste y CC Empalme Graneros: Son los que presentan mejores indicadores de ocupación, con tasas de vacancia del 6,0% y 7,8% respectivamente.
Shoppings: estabilidad y ocupación casi plena
En contraposición a la tendencia general, los Shoppings se mantienen como el sector con mejor desempeño comercial en Rosario. Con una ocupación del 93,6%, su tasa de vacancia de apenas el 6,4% es la única que registró un leve descenso respecto al semestre anterior, cuando se ubicaba en el 6,6%. Este conjunto de centros comerciales cerrados suma 581 locales, lo que equivale al 6% del total de la ciudad.
El panorama individual de los Shoppings revela realidades distintas:
- Paso del Bosque: Logró una ocupación casi plena con solo 1% de vacancia. Este centro comercial consolidó la absorción de locales tras el incremento extraordinario de vacancia que tuvo en 2024 debido a la ampliación de su superficie.
- Portal Rosario: Aunque sigue teniendo la desocupación más alta del rubro con un 18,2%, mostró una recuperación significativa al reducir su vacancia en 3,1 puntos porcentuales respecto a diciembre de 2025.
- Alto Rosario y Fisherton Plaza: Ambos registraron un leve incremento en sus locales vacíos, alcanzando tasas del 2,7% y 5,4% respectivamente.
- Shopping del Siglo: Tras dos periodos con ocupación plena, registró una mínima suba para situarse en un 1,1% de vacancia.
El panorama comercial de Rosario a junio de 2026 muestra un 87,5% de ocupación general, pero con señales de alerta ante el aumento de locales vacíos en el centro y los barrios, mientras que los formatos de shoppings logran mantener sus estructuras mayormente completas
