En los últimos 18 meses, Argentina ha transitado por desafíos macroeconómicos severos —como la “bomba de las Lelic”, riesgo de “puts” e inflación— que fueron superados con una política firme contra el déficit fiscal. Aunque la aprobación del Gobierno se encuentra por encima del 50 %, la recuperación aún no impacta por igual en empresas y consumidores
Construcción como motor de empleo
La obra representa una gran fuente de empleo directo e indirecto. Con un déficit habitacional que afecta a entre 2,5 y 3 millones de hogares, cerca del 25 % de la población carece de vivienda. El sector privado podría atender al menos a un millón de hogares sin necesidad de fondos públicos, pero necesita medidas normativas que eliminen los obstáculos actuales
Acceso a la vivienda y coeficiente de esfuerzo
Muchos jóvenes con ingresos estables no pueden afrontar una cuota accesible, postergando no solo el acceso a la vivienda sino también la formación de una familia. En Argentina, a diferencia de otros países, se compra vivienda al contado mientras que otros bienes se financian
El coeficiente de esfuerzo es el porcentaje del ingreso que se destina a pagar la cuota. Cuanto más alto (por precio, plazo corto o intereses elevados), más difícil resulta acceder a una vivienda
Impuestos: entre 46 % y 54 % del precio
“En el precio que abonan los compradores la carga de impuestos llega a ser entre un 46 y un 54 % del total… ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos!” Esa carga impide que muchas viviendas sean construidas o adquiridas, limitando el acceso y el empleo del sector.
Propuesta: copiar modelos exitosos y estimular crédito hipotecario
Kiperszmid propone adoptar regímenes de exención impositiva como los de Uruguay y generar incentivos para que los bancos ofrezcan menores tasas y plazos más largos, sin necesidad de intervenciones directas del Estado
Tras la desaparición de las AFJP, los bancos perdieron capacidad de securitización hipotecaria. Reintroducir ese mercado permitiría financiar hipotecas a largo plazo sin utilizar recursos públicos
Rol del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS)
Kiperszmid propone que el FGS venda gradualmente activos ociosos y use esos fondos para invertir en créditos inmobiliarios securitizables por bancos y fiduciarias, con buena calificación crediticia. Eso permitiría financiar hasta 175.000 viviendas —y potencialmente hasta 300.000 si se combinan con la reducción fiscal— generando empleo en todo el país
Hacia una ley de Promoción de la Vivienda
Sugiere impulsar una ley que incluya:
- Exenciones fiscales locales
- Estímulo al crédito (bancos y compañías originadoras)
- Coberturas contra desempleo y ajustes inflacionarios
- Distribución federal de crédito
- Transparencia y participación de empresas privadas
Esto promovería competencia, reduciría tasas y activaría un mercado sostenido de construcción
