Un proyecto de ordenanza presentado en el Concejo Municipal de Rosario propone facilitar la subdivisión de terrenos para la construcción de vivienda única familiar, con el objetivo de ampliar el acceso al suelo urbano formal y dar respuesta a situaciones habitacionales que ya existen en numerosos barrios de la ciudad. La iniciativa fue impulsada por el concejal Fabrizio Fiatti, del bloque Unidos.
La propuesta apunta a simplificar y abaratar el trámite de subdivisión simple, permitiendo que los propietarios de lotes de grandes dimensiones puedan dividirlos formalmente en dos parcelas, siempre que el destino sea la vivienda familiar y sin alterar los lineamientos generales del ordenamiento urbano.
Dónde se aplicaría
El régimen estaría habilitado en las denominadas Áreas de Tejido 3 (AT3), es decir, sectores ubicados fuera del área central de la ciudad. Entre los barrios alcanzados se encuentran Tablada, Roque Sáenz Peña, Matheu, España y Hospitales, Azcuénaga, Belgrano, Lisandro de la Torre, Alberdi y Ludueña, entre otros, caracterizados por una trama urbana consolidada y un perfil mayormente de clase media y trabajadora.
Según el proyecto, la subdivisión sólo será posible cuando el uso sea vivienda única familiar, descartando desarrollos especulativos o de mayor escala.
Menos costos que la propiedad horizontal
Uno de los ejes centrales de la iniciativa es ofrecer una alternativa más simple al régimen de propiedad horizontal (PH). En la práctica, muchas viviendas de pasillo o unidades construidas en el fondo de un lote terminan regularizándose vía PH, un sistema que implica mayores costos, reglamentos de copropiedad y trámites administrativos más complejos.
La subdivisión simple permitiría que cada unidad cuente con su propio lote y dominio independiente, reduciendo tiempos y costos, y otorgando mayor autonomía a cada propietario para ampliar o modificar su vivienda sin depender de autorizaciones cruzadas.
Regularizar lo que ya existe
Fiatti explicó que el proyecto apunta a ordenar situaciones preexistentes, donde un mismo terreno alberga dos viviendas que funcionan de hecho como unidades independientes pero carecen de una división formal. Hoy, muchos de esos casos se resuelven mediante excepciones puntuales en el Concejo, con procesos largos e inciertos.
Con una ordenanza específica, la idea es dar previsibilidad jurídica, facilitar la escrituración y permitir que esas viviendas ingresen plenamente al mercado formal.
Acceso al crédito y nuevas oportunidades
Otro aspecto clave es que la subdivisión formal habilita el acceso a créditos hipotecarios, algo imposible en esquemas informales o sin dominio individual. En un contexto de reactivación de líneas de crédito UVA y programas provinciales, contar con parcelas regularizadas se vuelve un factor determinante.
Además, la posibilidad de vender una de las parcelas resultantes abre una vía de acceso a la vivienda a menor costo, tanto para familias jóvenes como para sectores medios que hoy quedan fuera del mercado tradicional de lotes.
Una respuesta urbana al problema habitacional
El proyecto se apoya en datos que muestran un deterioro sostenido del acceso a la vivienda en Rosario, con caída de la proporción de hogares propietarios y aumento del alquiler. En ese escenario, la iniciativa plantea que el problema no es sólo de demanda, sino de rigidez normativa en el acceso al suelo urbano formal.
Desde una mirada urbanística, la propuesta busca aprovechar mejor la infraestructura existente, densificar de manera moderada barrios consolidados y acompañar los cambios en la estructura familiar, sin expandir la mancha urbana ni generar nuevas cargas sobre los servicios públicos.
Con esta ordenanza, el Concejo Municipal de Rosario debate una herramienta que combina simplificación administrativa, ordenamiento urbano y enfoque social, en un intento por ampliar el acceso a la vivienda sin alterar la escala barrial ni la identidad de los barrios tradicionales de la ciudad.
