La semana pasada culminó la Misión de Real Estate a Madrid, organizada por Fundación Libertad y el gobierno de la Comunidad de Madrid, en la que participaron fuertes players de Rosario, Córdoba y Montevideo.
La comitiva estuvo integrada por una generación de jóvenes profesionales de empresas líderes integrada por: Matías Antón y Marcos Redolfi (MSR Inversiones y Desarrollos), Santiago Feely (Sinergia-Life Desarrollos), León Carpman (Fundar), Santiago Freytes (Rosental), Martín Prez (Pilay), Luciano Bella (Ocho Sauces-Ayres del Paraná), Juan Manuel Crestale (Crestale Propiedades) y Sebastián Lamelas (Lamelas). Por Córdoba participaron Horacio Parga y Guillermo Ponzio (Grupo Edisur) y Martín De Filippi (Cadena 3). Completando el grupo se sumaron el consultor Guillermo Mingolla (Banco Mundial) y por Uruguay, la empresaria Ximena de Azpitarte Guichón (DAG Emprendimientos).
La intensa agenda de una semana abarcó encuentros con los bancos Santander y el suizo Vontobel; charlas con el equipo de la Consultora inglesa Savills y su par catalana Estrada & Partners, el Grupo Emperador Properties, ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios), encuentro con representantes de la cadena hotelera So/Sotogrande, visita al Embajador Argentino en España, Roberto Bosh, una mañana de trabajo en Riverwalk Real Estate Investment, visitando además el proyecto urbanístico Madrid Nuevo Norte y la Feria Inmobiliaria SIMA.
Justamente, en ocasión de la visita a la feria inmobiliaria, algunos de los empresarios locales brindaron en una realizada por Marcelo Fernández, para CNN Rosario, apreciaciones sobre el mercado español:
“Visitamos el SIMA y también tuvimos reuniones que organizó la Fundación Libertad con otros empresarios del sector. La verdad que es muy interesante todo lo que estamos conociendo del mercado madrileño. Vamos aprendiendo con gente del sector para adquirir conocimientos que nos puedan servir también para nuestra actividad del día a día en la ciudad de Rosario”, expresó Martín Prez, CEO de Pilay.
Vale destacar que este evento es el más importante del mercado español, que concentra más de 300 expositores, partners y colaboradores, más de 16 mil visitantes y más de 15 mil viviendas ofertadas. “Aquí cuentan con muchísimas más facilidades en el mercado, como acceso al financiamiento, que hace que todo sea más estable. Cuentan con un montón de herramientas que son las que nosotros a futuro en Argentina ojalá algún día tengamos”, agregó el Magíster en Finanzas y Contador Público.
Los representantes locales tbrindaron precisiones sobre cómo fue el proceso que llevó a Madrid a explotar el rubro inmobiliario. “Estamos acostumbrados a un mercado argentino muy atomizado, con inversor minoritario, consumidor final y acá no. España comenzó en 1994 con el Euro y empezó a ser un país atractivo, con seguridad jurídica, hasta llegar a lo que son hoy, con fondos filipinos e ingleses que dinamizan muchísimo el mercado y le dan mucha liquidez, cosa que por ahí los inmuebles en Argentina hoy no están teniendo”, indicó por su parte Sebastián Lamelas, director de Lamelas S.A, en diálogo con CNN Radio Rosario.
En tanto, Marcos Redolfi, Director de MSR, se refirió a esta diferenciación y dijo: “Venimos a ver qué cosas podemos adoptar nosotros como para llevarlas a Argentina, puntualmente a Rosario. Estamos más para analizar el mercado, ver opciones, posibilidades, y como dije, comparar y tratar de copiar cosas que allá a veces se tornan un poco complicadas”. En sintonía, Matías Anton, también referente de MSR, agregó: “Aquí está todo el negocio 100% financiado desde el momento 1 al 100. Es muy diferente al argentino y eso pasa por los créditos a tasas internacionales y los fondos árabes que invierten en diferentes desarrollos”.
LA FALTA DE TIERRAS Y LA EFICIENCIA DE LOS SERVICIOS
La Comunidad de Madrid crece demográficamente a pasos agigantados y el mercado inmobiliario local se enfrenta a nuevos desafíos que tienen que ver con la ausencia de tierras para nuevas construcciones. Ante eso, la modalidad de los proyectos y desarrollos varía en función de la realidad propia del lugar y es una de las grandes diferencias que los referentes rosarinos del real estate notan a primera vista.
“En Madrid, en cuanto a lo que es la metodología de proyectos, se trata mucho todo lo que es remodelación, ya que no hay en el casco de la ciudad terrenos desocupados donde uno pueda arrancar desde obra cero y por eso se recurre a la remodelación de edificios que ya existen y se pueden refuncionalizar”, deslizó el arquitecto Redolfi.
En ese sentido, Prez agregó que el mercado madrileño hoy se basa mucho en la compra de edificios históricos y su remodelación, convirtiéndolos en hoteles o viviendas de alquiler temporario, departamentos. “En los alrededores de Madrid sí hay tierras y muy buena conexión y allí sí se pueden desarrollar condominios, como ocurre con Funes o Roldán”, añadió. Antón aportó a esta idea y señaló: “Están desarrollando nuevos esquemas de negocio y ellos le llaman “flipping”, un término que me llevo, que es agarrar un edificio viejo, reciclarlo y adaptarlo a una nueva tipología, diferente a la original”.
Asimismo, los rosarinos destacan la importancia y la eficiencia de los servicios que viabilizan el camino de los desarrollos inmobiliarios, algo que muchas veces por estos lares se torna un obstáculo a superar. “Todo lo que es relacionado con servicios, lo tienen muy aceitado, de hecho, los municipios o los ayuntamientos, están muy involucrados en todo lo que es la provisión de servicios, de infraestructura”, sumó Anton desde MSR.
LA CLAVE PUESTA EN LA FINANCIACIÓN
Lamelas, un especialista en el análisis de real estate, graficó el presente de los inversores madrileños, que actualmente tienen herramientas muy diferentes a las que existen en el mercado argentino. “El financiamiento bancario es del 100% de la obra”, dijo.
“Hablando con un empresario local que contaba que les piden una garantía de una preventa del 50% de las unidades, lo cuál es un objetivo demasiado ambicioso, pero me cuenta que en la preventa el cliente paga el 5% a una reserva, el 5% cuando le entregan la unidad, tiene la posesión con el 10% pago y el resto lo pagan a 30 o 35 años”, explicó.
En ese sentido, lo traspoló al mercado local y dijo: “Algo así entonces claramente te abre un mercado en Argentina. No digo que sería infinito pero sería lo que destrabaría un cuello de botella que hoy tiene el segmento medio que obviamente no puede acceder a una vivienda propia”.
Anton, en tanto, subrayó el papel de las entidades financieras y las tasas internacionales con las que juega el mercado español. “Aquí te dan un primer préstamo para comprar la tierra, luego le dan otro préstamo para empezar a construir, y luego en cierto nivel de etapa de la construcción, venden el 100% de sus departamentos a personas que compran con un crédito hipotecario también”, contó. Es decir, los desarrolladores, o promotores como lo marcan en la jerga local, lo que hacen para obtener rentabilidad es un “spread de tasas”, una medida de los costos de la intermediación entre los créditos.
El representante de MSR sostuvo que las tasas han subido en España en el último tiempo producto de la inflación, que es notablemente menor a la Argentina, pero que se sintió en el mercado. Actualmente las tasas están alrededor del 3,8% de inflación anual, por lo que se consiguen préstamos en torno al 7% anual.
INVEST IN MADRID
A través de la consultora Open Invest, que dirige el economista Ignacio Bongiovanni, se ha desarrollado una interesante sinergia con Invest in Madrid, la oficina regional de atención al inversor extranjero dependiente de la Comunidad Autónoma de Madrid, cuyo director es Luis Socías Uribe (ex Deloitte).
La comitiva de empresarios y referentes inmobiliarios de Rosario y la región también visitaron esta cartera para interiorizarse en las posibilidades que ofrecen para invertir en la capital española. “La verdad que es excelente, es una oficina pública de manera que es 100% gratuita y que atiende a aquella persona que tiene como intención y finalidad de venir a invertir a Madrid”, detalló Anton.
En Invest conectan y asesoran en términos jurídicos, abriendo las puertas para que los capitales extranjeros se sumen al mercado. En referencia a esto, el representante de MSR añadió: “Te lo hacen fácil y está abierto a todo pequeño, mediano y gran inversor”.
