El gobierno publicó en el Boletín Oficial la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia, reglamentando el Decreto 1017/2024 sobre hipotecas divisibles.
¿En qué consisten?
Se trata de garantías hipotecarias que se constituyen en etapa temprana de un desarrollo —sobre el terreno o proyecto sin subdividir— y que luego se dividen proporcionalmente entre cada unidad (departamentos, lotes). Cada comprador asume su porción independiente de deuda y garantía al momento de la escrituración final de su unidad.
Beneficios declarados por el Gobierno
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- Facilitan que cada comprador acceda a un crédito individual desde la fase de obra (“en pozo”) o sobre un lote, igualando condiciones a las de una vivienda terminada.
- Impulsan el mercado de la construcción, permitiendo securitización, fideicomisos e inclusión de letras hipotecarias, lo que atrae nueva oferta de crédito
- Reducen el déficit habitacional al activar proyectos paralizados por falta de financiamiento
Condiciones para su aplicación
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- Inmuebles deben estar libres de gravámenes o con la conformidad del acreedor.
- Se requiere un proyecto urbanístico aprobado que detalle la futura subdivisión.
- En la escritura deben constar: la divisibilidad de hipoteca y crédito, planos, certificaciones registrales e informes sobre impuestos
Novedades sobre la hipoteca de superficie
También se habilita la hipoteca sobre el derecho real de superficie —rasante, subsuelo o vuelo— permitiendo financiar derechos de construcción sin escritura previa
Riesgos y desafíos
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- Sistema depende de que los bancos diseñen líneas específicas y evalúen rigurosamente proyectos y desarrolladores.
- Impactará en la agilidad registral y notarial para evitar fraudes (como la venta múltiple de una misma unidad)
- Se observa un escenario económico con altas tasas, volatilidad y escaso crédito hipotecario, lo que condiciona su adopción.
La normativa ya está vigente a nivel nacional, pero necesita que las provincias actualicen registros catastrales y que los bancos lancen líneas concretas. En Santa Fe, el trámite está avanzado, por lo que el foco pasa a la decisión de las entidades financieras
La reglamentación de las hipotecas divisibles representa un cambio significativo en el sistema de financiamiento inmobiliario argentino. Por primera vez, se permite hipotecar y financiar obras en curso o lotes sin escritura, con la posibilidad de dividir crédito y garantía al momento de escriturar cada unidad. El éxito dependerá de la respuesta del sistema financiero y la adaptación registral, pero el paso ya está dado.
