El costo de vivir en propiedad horizontal volvió a aumentar en enero y ya representa uno de los principales gastos fijos para inquilinos y propietarios. Según datos relevados por la consultora Octopus, el valor promedio de las expensas en la Argentina superó los $254.000, con un incremento mensual del 1,37%, por encima de la inflación del período.
Si bien el ritmo de suba muestra una desaceleración respecto de los picos registrados en años anteriores, el impacto sigue siendo significativo en un contexto de pérdida de poder adquisitivo y alquileres todavía elevados.
“Las expensas suben todos los meses, eso históricamente fue así. Lo que notamos en el último año es una desaceleración en el ritmo de aumento”, explicó Guido Commenge, analista de Octopus. Según detalló, los consorcios reflejan con cierto rezago lo que ocurre en la economía general: cuando los costos se disparan, el ajuste termina trasladándose a las expensas.
Salarios y servicios, los principales motores
El componente más pesado dentro de la estructura de costos es el salarial. Los sueldos de los encargados y las cargas sociales representan cerca del 70% del total mensual, lo que deja poco margen de maniobra para reducir el gasto.
A esto se suma el encarecimiento de los servicios públicos, como agua y electricidad, que en muchos edificios se abonan a través de las expensas y no de manera individual. El mantenimiento de espacios comunes, ascensores, calderas y sistemas contra incendios, junto con los gastos administrativos, completan el esquema de erogaciones.
En promedio, el rubro mantenimiento explica alrededor de un 11% mensual. Sin embargo, especialistas advierten que recortar en este punto puede resultar contraproducente: diferir arreglos o controles periódicos suele derivar en reparaciones más costosas a futuro.
Morosidad y efecto dominó
El nivel de cumplimiento de pago sigue siendo alto: nueve de cada diez consorcistas abonan regularmente sus expensas. No obstante, cuando se acumulan deudas en un edificio, el impacto es inmediato.
En los consorcios con alta morosidad, los gastos fijos deben ser cubiertos por el resto de los vecinos, lo que genera aumentos adicionales y tensiones financieras internas. El fenómeno no solo complica la administración, sino que también incide en la dinámica del mercado inmobiliario, donde el costo mensual total —alquiler más expensas— se convierte en una variable determinante para cerrar contratos.
Rosario, con valores por debajo del promedio nacional
En el caso de Rosario, los números muestran una realidad diferente a la media nacional. El presidente de la Cámara de Propiedad Horizontal local, Adolfo Jagger, aseguró que los valores son sensiblemente menores.
“En Rosario podemos estar hablando de un promedio de entre $150.000 y $180.000 para un departamento de dos dormitorios”, señaló. No obstante, aclaró que esos montos corresponden a expensas ordinarias y no contemplan mantenimientos extraordinarios ni mejoras, que pueden elevar considerablemente el costo mensual.
La diferencia respecto del promedio nacional responde, en parte, a escalas edilicias distintas, estructuras salariales y costos de servicios que varían según la jurisdicción. Sin embargo, desde el sector reconocen que la tendencia es similar: los salarios y los servicios explican la mayor parte de los aumentos.
Impacto en el negocio inmobiliario
Para el mercado inmobiliario, la evolución de las expensas se transformó en una variable estratégica. En un escenario de rentabilidades ajustadas y poder adquisitivo debilitado, el costo mensual total incide directamente en la demanda y en la capacidad de pago de los inquilinos.
En este contexto, el desafío para los consorcios pasa por encontrar equilibrio entre mantenimiento adecuado y control del gasto. Aunque el ritmo de suba se moderó, las expensas continúan creciendo por encima de la inflación y consolidándose como uno de los principales factores de presión sobre el presupuesto de los hogares urbanos.
