Rosario está construyendo una nueva capa de ciudad. Y esa transformación ya no puede explicarse únicamente contabilizando edificios, permisos de obra o metros cuadrados incorporados al mercado.
La aparición de desarrollos de mayor escala, proyectos de usos mixtos, nuevas centralidades y propuestas arquitectónicas que modifican la relación entre edificio, calle y espacio público comienza a dibujar una geografía diferente de la inversión inmobiliaria rosarina.
Con el objetivo de registrar ese proceso, ON24 pone en marcha un mapa interactivo 3D de Rosario que será actualizado de manera permanente con los nuevos desarrollos residenciales y de usos mixtos de la ciudad.
La propuesta es construir una herramienta viva. El mapa irá incorporando día a día los proyectos de los desarrolladores que quieran formar parte del relevamiento, permitiendo observar no sólo dónde se construye, sino también qué tipologías aparecen, qué usos incorporan, cómo dialogan con su entorno y de qué manera van modificando la morfología urbana.
Una lectura de la ciudad, no un catálogo de edificios
La representación tridimensional permite una primera lectura territorial: visualizar la localización de los proyectos y comprender su inserción dentro de la trama urbana.
A partir de allí, cada desarrollo constituye una nueva capa de información. Al ingresar en un punto determinado, el usuario encuentra una ficha sintética con el nombre del proyecto, ubicación, barrio, desarrollador, características principales y una descripción de su entorno.
Para quienes quieran profundizar sobre un emprendimiento particular, cada ficha permite continuar hacia la página de la desarrolladora.
La lógica busca mantener una diferenciación clara: el mapa de ON24 funciona como una herramienta de identificación, georreferenciación y lectura urbana, mientras que la información específica y comercial de cada emprendimiento permanece en manos de sus desarrolladores.
De edificios residenciales a piezas urbanas más complejas
Uno de los fenómenos que el mapa permitirá observar es el avance de los usos mixtos.
La vivienda continúa siendo el componente dominante de buena parte del desarrollo inmobiliario, pero comienza a integrarse dentro de programas más complejos que incorporan locales comerciales, gastronomía, oficinas, servicios, amenities y espacios de uso común.
Esta hibridación programática modifica la relación tradicional entre el edificio y la ciudad. La planta baja adquiere otra relevancia, aparecen frentes más permeables y determinados proyectos dejan de comportarse como objetos autónomos para comenzar a funcionar como piezas capaces de producir actividad urbana.
En esa transformación también aparecen nuevas centralidades por fuera de los circuitos históricos. Corredores que hasta hace algunos años tenían una función predominantemente residencial comienzan a sumar servicios, gastronomía, trabajo y comercio, aumentando su intensidad de uso y modificando progresivamente su identidad.
Nuevas reglas, mayor libertad para proyectar
La transformación arquitectónica de Rosario tampoco puede separarse de los cambios introducidos en las normativas urbanísticas y constructivas de la ciudad.
Los nuevos instrumentos comienzan a habilitar, particularmente en determinadas áreas y en proyectos de mayor escala, más posibilidades para trabajar alturas, volumetrías, retiros, basamentos, aperturas y relación con el espacio público.
Ese cambio resulta relevante porque amplía el margen de acción del proyectista y del desarrollador. La normativa deja de determinar únicamente cuánto puede construirse para adquirir otra dimensión: qué tipo de ciudad puede producirse con esa edificabilidad.
La mayor flexibilidad permite ensayar soluciones arquitectónicas menos uniformes, trabajar edificios con diferentes perfiles y favorecer proyectos capaces de aportar identidad a cada sector de Rosario.
La costa como laboratorio de una nueva arquitectura
La expresión más visible de este proceso comienza a encontrarse sobre el frente costero.
Allí, la posibilidad de desarrollar intervenciones con mayor libertad de altura y resolución volumétrica abre el camino a proyectos que pueden modificar sustancialmente el skyline de Rosario.
Pero la cuestión no pasa solamente por construir más alto.
La libertad para trabajar volumetrías, retiros, basamentos, aperturas visuales, espacios verdes y recorridos peatonales permite evitar la reproducción de corredores definidos por paredones continuos y perfiles arquitectónicos uniformes.
En los proyectos urbanísticos de mayor escala aparece además otra variable: la capacidad del desarrollo privado de generar espacio público, abrir visuales, producir nuevas conexiones y mejorar la relación de la trama urbana con el río.
La calidad de un desarrollo comienza entonces a evaluarse también por la ciudad que genera alrededor suyo.
Arquitectura, identidad y diversidad
Durante décadas, buena parte de la construcción residencial argentina estuvo condicionada por una lógica de repetición tipológica: maximización de superficies vendibles, plantas relativamente estandarizadas y respuestas arquitectónicas fuertemente determinadas por las restricciones de cada parcela.
Los proyectos de mayor escala y las nuevas herramientas normativas abren otras posibilidades.
Rosario comienza a mostrar desarrollos donde la identidad arquitectónica, la materialidad, la volumetría, el tratamiento del basamento y la relación entre espacios privados, comunes y públicos forman parte de la propuesta de valor.
La diversidad arquitectónica adquiere así una dimensión urbana. La ciudad puede crecer en densidad sin necesariamente crecer en uniformidad.
Ese posiblemente sea uno de los cambios más interesantes de esta nueva etapa: permitir que diferentes escalas, lenguajes y soluciones arquitectónicas construyan identidad y eviten convertir grandes corredores urbanos en una sucesión indiferenciada de edificios.
La eficiencia energética empieza a ingresar en la ecuación inmobiliaria
Hay además una transformación menos visible desde el exterior, pero probablemente decisiva para los próximos años: la incorporación de criterios de sustentabilidad y eficiencia energética a la valoración de los inmuebles.
Mejores envolventes térmicas, reducción de la demanda energética, generación renovable, optimización del consumo de agua, orientación, iluminación natural, sistemas inteligentes y certificaciones comienzan a formar parte del lenguaje de algunos de los nuevos proyectos.
La sustentabilidad deja progresivamente de presentarse sólo como una declaración ambiental. El costo operativo de una vivienda durante su vida útil comienza a convertirse también en un atributo patrimonial.
En ese escenario, las etiquetas de eficiencia y las certificaciones pueden transformarse en información cada vez más relevante para compradores, inversores y desarrolladores, incorporando nuevas variables a la formación del valor inmobiliario.
Un mapa que nunca estará terminado
Esa es precisamente la lógica con la que nace el nuevo mapa de ON24.
No pretende ser una fotografía estática ni un relevamiento cerrado. Será una plataforma en actualización permanente, abierta a la incorporación de los desarrollos que están transformando Rosario y a los nuevos proyectos que vayan ingresando al mercado.
Con el tiempo, la acumulación de información permitirá además una segunda lectura.
Dónde se concentra la construcción. Qué corredores ganan densidad. Dónde aparecen nuevos polos de usos mixtos. Qué sectores modifican su perfil. Cómo evoluciona la costa. Dónde surgen nuevas centralidades. Qué desarrolladores están incorporando criterios de eficiencia energética. Y qué nuevas tipologías comienzan a modificar la oferta residencial.
Porque un edificio permite contar una obra. Decenas de edificios georreferenciados permiten empezar a contar una ciudad.
El mapa interactivo 3D de ON24 nace con esa intención: tomarle el pulso, todos los días, a Rosario en construcción.
